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買房"送面積"靠不靠譜 購房前弄清三件事

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在各類樓市促銷手段花樣百出的今天,買房贈送花園、露臺、飄窗等全部或部分面積的銷售形勢已四處可見,在一些城市的贈送面積甚至成為了普遍的做法,每個樓盤都有或多或少、送法各異的“額外面積”。在一些樓盤的推銷過程中,售樓人員還會著重介紹這部分“贈送”的面積如何實用、如何能讓實際得房率超過100%。

那么,這些贈送面積的做法靠譜嗎?特別是一些要在交房后二次封閉改造的贈送方式,不會面臨什么風險嗎?業內人士指出,購房者應詳細了解不同樓盤贈送面積的不同做法,區分其合法性、實用性,才能讓這部分贈送面積變得靠譜起來。

買不買看實際需求

目前樓市一些熱賣的戶型產品贈送面積極為常見,贈送面積普遍在原戶型面積的5%~10%,陽臺、花園、飄窗等計一半面積更是成為樓盤最常見的贈送手法。這類戶型的贈送面積經過改造后,基本能實現兩房變三房,三房變四房,使用率得到了改善。

然而,業內人士也指出,近年來因面積贈送而產生的糾紛呈上升趨勢。在這些案例中,有一種“送面積”是噱頭,用數字游戲迷惑消費者,讓購房人難以比較房屋的單價;另一種是“偷面積”,會影響戶型整體的采光、通風設計和日常使用。而發生糾紛以后,這些“贈送面積”不會計入建筑面積,在房產證上也沒有體現,所以一旦出現問題,權益很難得到法律保護。

因此,購房者需要理性看待“買房送面積”,根據自己的住房實際需求去衡量,再決定是否要購買。如果產品設計合理,開發商“贈送”面積能被合理使用;但如果只是沖著“贈送”而出手,一旦戶型設計不合理,就會增加購房者后期裝修成本,甚至造成使用不便,那就得不償失了。

分清合法贈送和非法贈送

專業人士還透露,目前很多樓盤所宣傳的贈送面積大部分是國家規定不計面積的。比如根據相關規定,入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積;露臺是完全贈送的;地下室凈高滿2.1米算面積,低于2.1米不算面積;飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種,凸窗是不落地的,不算面積,落地飄窗凈高高于2.1米要算面積,低于2.1米不算面積;同樣,閣樓凈高滿2.1米部分算面積,不滿不算面積。因此,如果開發商將這些也計入“贈送面積”,那只是在玩炒作的噱頭罷了,而若是有類似贈送3/4的陽臺面積,那才算是真的贈送了購房者面積,得到了實惠。

記者了解還發現,一些樓盤的贈送面積都是不計入產權證的,這就意味著這些贈送的露臺、院子等只有使用權,像公共的樓頂平臺等則屬于業主共有部分,開發商不能約定為屬于某一戶業主使用。“實際上真正贈送面積,就是在產權證上實際面積上收錢打折,比如產權證上120平方米的房子,開發商只收110平方米的錢,那10平方米才能算是贈送,否則就不能算作贈送面積。”有房產局工作人員表示,所謂“贈送面積”,其建筑成本可能已被分攤進了房價,買房更應該重點關注房屋的質量、配套等要素。

律師對此類容易出現糾紛的問題也特別指出,贈送面積通常分成2類,一類是合法的,也就是能夠入房產證的面積。如果這些部位出現了質量問題,開發商理所當然的應履行保修義務;另一類是沒有寫入房產證的贈送面積。對該類贈送,律師認為,沒有寫入房產證的贈送面積其實是違法的,這些面積應該屬于小區所有業主共有,開發商無權將這些面積贈送給私人使用。如果這些業主共有的地方出現了質量問題,開發商也應該根據保修合同履行保修義務。

購房前弄清三件事

相關部門的工作人員表示,對于贈送面積,購房者要理性看待并且從居住角度出發去判斷。如果產品設計合理,買房人能得到額外使用面積,開發商房子也賣得好,可以說是一種雙贏,但如果沖著“贈送”兩個字盲目以為撿了便宜,沖動買房,萬一贈送部分設計得不好,不能利用或對后期使用造成困擾,那就得不償失了。具體的,可以從三個方面著手,在購買前就弄清楚送面積的詳細情況。

第一,簽合同之后再交定金,在簽合同之前,一定要把贈送面積的條款正式載入合同當中。如果在簽合同之前就把定金給交了,那么主動權在一定程度上就易手了,若是在后面遇到開發商不履行口頭承諾,即使能夠打官司要回自己的預付定金,也會消耗極大的時間和精力,很不劃算。購房者在購買這種贈送面積的房源之前,一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當中,形成文字性的合同,這樣才真正受法律保護。對于開發商的口頭承諾,不要相信太多,只有合同才是正規可靠的。特別是一些入戶花園、挑高陽臺等能否封閉起來,并非由開發商說了算,這取決于城管或物管是否批準。而且,“贈送面積”不屬于產權面積,今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時,購房者的權益很難得到保護,容易產生糾紛。

第二,要弄清楚贈送面積的真實情況,千萬不要被開發商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈送的面積是切切實實的,對于購房者來說肯定是一件好事。開發商若是真心想要送面積的話,倒不如干脆降價,那樣的效果可能會更好。之所以選擇贈送面積這一手段作為促銷方式,自然是因為其中可以做文章,購房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過去了。比如說,有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等算作贈送面積,這實際就是玩障眼法,因為這些本來就是屬于購房者的,不送也是他們的。還有一些贈送面積如閣樓等,往往存在著光線晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問題,也一定要先看好再簽合同。

第三,在驗房收房過戶的時候,還要確認贈送的面積是可以辦理房產證的,是享受跟主體房產同等待遇的。有些開發商在實際交易當中,也的確會贈送給客戶一些露臺等還算實用的面積,但是這個面積并不能載入房產證,不享受產權待遇。如果是這樣的話,那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積,遇到拆遷或者一些爭議糾紛的時候,就很難保護自己的合法權益。因此,對于開發商贈送的面積,一定要寫明白,是能夠跟主體房產享受同等商品房產待遇的。(記者 徐卓航) 

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